건폐율과 용적률 조회하기: 주택 매매할 때 알아야 할 용어들

사진 출처 동아일보, 뉴스1

(개밤티 썸넬 죄송)

불과 작년.. 2025년까지 부동산에 대해 말그대로 1도 모르던 나. 그전까진 사택(?)에 살았었고 그 후엔 캐나다에서 살았으니 관심이 없었다. 부동산에 대해 공부해야 하는 이유도 몰랐고, 필요도 없었고(이게 가장 큰 문제), 무엇보다 뭔가 부동산을 공부하고 집을 매매하고 이런게 먼나라 일처럼 느껴졌다. 투기꾼 같은 느낌도 그렇고. 그냥 청약 정도만 넣고 있었다.

그러다,, 모종의 이유로 주택 매매를 알아보고 있는데 예전에 좀만 더 관심을 갖고 봤으면 좋았을 것 같다. 껄무새라 하겠지만 그때 그랬다면~ 하는 생각도 있고
전 정부, 전전 정부에 대한 내 인식도 달라졌고 세상을 보는 한쪽 눈이 반짝 떠진 느낌이다 👀

일단 내가 오늘 정리해 놓으려고 보는 건폐율과 용적률부터 알아보자.

건폐율: 얼마나 넓게?

토지이음(이라는 게 있는 줄도 몰랐음)에서 건폐율을 다음과 같이 밝히고 있다.

"대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말한다.

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로서, 용적률과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다."

국토교통부에서 직접 알려주는 건폐율

대지 면적 대비 이 건물이 땅을 얼마나 많이 차지하고 있는지에 대한 비율이다. 건폐율이 낮을 수록 같은 대지에서 건물이 차지하는 비율이 낮다는 뜻이다. 그러니까 1층을 얼마나 넓게 지을 수 있냐 이거다.
건폐율이 낮은 아파트는 조경이 잘 되어 있을 수도 있고, 동간 거리가 넓을 수도 있다.

건폐율에 '폐'가 안 와닿을 수 있는데 '폐'가 덮다는 뜻이라고 한다. 🤔 폐라는 한문이 나오면 뭔가 폐허, 폐지 이런 생각이 나서 잘 와닿지 않았나 봄.

참고로 건폐율의 최대 한도는:
용도지역·용도지구별 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준은 아래와 같다

- 제1종 전용주거지역 : 50퍼센트 이하
- 제2종 전용주거지역 : 50퍼센트 이하
- 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
- 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
- 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하
- 준주거지역 : 70퍼센트 이하
- 중심상업지역 : 90퍼센트 이하
- 일반상업지역 : 80퍼센트 이하
- 근린상업지역 : 70퍼센트 이하
- 유통상업지역 : 80퍼센트 이하
- 전용공업지역 : 70퍼센트 이하
- 일반공업지역 : 70퍼센트이하
- 준공업지역 : 70퍼센트 이하
- 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하
- 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하
- 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하
- 보전관리지역 : 20퍼센트 이하
- 생산관리지역 : 20퍼센트 이하
- 계획관리지역 : 40퍼센트 이하
- 농림지역 : 20퍼센트 이하
- 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하

용적률: 얼마나 높게?

또다시 등장한 토지이음에서 밝히는 용적률의 뜻

대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다.

용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다.
출처: 용적률

즉, 건폐율이 수평적 건축밀도라면 용적률은 수직적 건축밀도라고 생각하면 된다. 대지 내에 건물이 얼마나 높게 올라갈 수 있는지를 나타내는 지표이다.

여기에서 연면적이 또 궁금해지는데

우리의(?) 토지이음에서 친절하게 설명해 주고 있다. 건물 각 층의 바닥면적의 합계가 바로 연면적이다.
그러니까 용적률이 높으면 건물을 높이 지을 수 있다는 것이다.

그런데 여기에서 용적률은 지하는 빼고 계산하는 게 함정!
그 외에  지상 주차 공간(해당 건물의 부속용도일 경우), 준•고층 건축물 피난구역 면적, 경사 지붕 아래에 설치하는 대피 공간 면적은 뺀다고 한다.

*이것도 참고: 용적률의 최대한도

용도지역·용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있는 기준은 아래과 같다.

- 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 제2종전용주거지역 : 500퍼센트 이상 150퍼센트 이하
- 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
- 제2종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하
- 제3종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하
- 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
- 중심상업지역 : 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
- 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
- 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
- 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하
- 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하
- 일반공업지역 : 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하
- 준공업지역 : 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하
- 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하


그래서 재개발 개건축 때 n종으로 상향하면 호재이고 어쩌고 했던게 다 이 용적률에서 나오는 거였다..! (무릎탁)

출처: kb부동산

그러니까 예를 들어
100평 대지에 용적률 200%라면 총 연면적 200평까지 건축 가능하다는 뜻이다. 여기에서 건폐율이 50%라면?1층 50평으로 4층 건물 가능.

그렇다보니 건폐율이 높으면 같은 대지에 건물을 많이/넓게 지을 수 있어 수익은 많이 보겠지만 너무 빽빽해서 쾌적하지 않을 수 있다. = 벽뷰, 옆집뷰, 거실뷰 등이 나오는 이유,,
건폐율이 낮으면 나중에 재건축/리모델링 할 때 건물을 넓힐 수 있는 공간이 있다는 뜻이니까 이것도 좋다 할 수 있겠다.

용적률은 특히 재건축호재가 있는 곳에서 용적률이 얼마나 늘어날 수 있느냐에 따라 더 많은 사람을 받을 수 있다는 거니까, 👌🏻💸💰 iykyk

예전에 살던 빌라촌이 생각나면서 거기 땅값이 그렇게 오를 만한 데가 아닌데 땅값이 왜 저렇게 올랐나 코웃음 쳤는데,, 이제야 이유를 알 것 같다 ㅋㅋㅋㅋ

지금 사는 곳은 용적률이 개높은(=고층이란 뜻) 덴데 건폐율도 높은지 부엌 창문에서 옆동 거실이 보이긴 한다(훤히 보이는 건 아니지만..). 이런거 생각하면 적당한게 좋다가도.. 부동산 입문하는 입장에서 참 ㅋㅋ 마음이 복잡한 요즘이다.